התשובות לשאלות הנפוצות ביותר בנושא המשכנתא
תחום המשכנתאות לא ברור לכולם, לכן ריכזנו עבורכם את השאלות הנפוצות ביותר בנושא בשאיפה לפשוט אותו ככל הניתן וכדי שלכם יהיה יותר סדר. אם לא ענינו על שאלה שעולה בדעתכם, אתם מוזמנים ליצור אתנו קשר ונשמח לענות.
למה בכלל שאפנה ליועץ פרטי אם הבנק דואג לי ליועץ משכנתאות בחינם?
אחת השאלות הראשונות שאנשים שואלים לפני שהם ניגשים לבנק כדי לקחת משכנתא זה למה בכלל לפנות ליועץ משכנתאות פרטי אם הבנק מעמיד אחד שילווה אותם לאורך התהליך וכל הטוב הזה לא עולה להם אף לא אגורה בודדת… אחד האינטרסים הגדולים ביותר של הבנקים הוא שאתם תיקחו מהם הלוואות ומשכנתאות וככל שתדעו פחות כך הם (הבנקים) מרוויחים יותר וכל זה על הגב שלכם. יועץ משכנתאות מהבנק שמוע לכם בחינם, דואג שתנאי העסקה להחזר המשכנתא תהיה לרווחתו של הבנק ולא שלכם אילו יועץ משכנתאות פרטי בעל אינטרס הפוך והוא בצד שלכם. הוא יעשה הכול על מנת שאתם תקבלו את תנאי המשכנתא הטובים ביותר והוא לא מחויב לשום בנק כך שהוא יכול להציע לכם עסקה טובה הרבה יותר מיועץ משכנתאות של הבנק שעובד לטובת הבנק הספציפי שמעסיק אותו. בנוסף, כשניגשים לבנק עם יועץ משכנתאות פרטי, הבנק משנה את התייחסותו והוא מבין כי התהליך מלווה באיש מקצוע שמכיר בדיוק איך הדברים פועלים גם מהצד השני (של הבנק).
למה בכלל שאפנה ליועץ פרטי אם הבנק דואג לי ליועץ משכנתאות בחינם?
אחת השאלות הראשונות שאנשים שואלים לפני שהם ניגשים לבנק כדי לקחת משכנתא זה למה בכלל לפנות ליועץ משכנתאות פרטי אם הבנק מעמיד אחד שילווה אותם לאורך התהליך וכל הטוב הזה לא עולה להם אף לא אגורה בודדת… אחד האינטרסים הגדולים ביותר של הבנקים הוא שאתם תיקחו מהם הלוואות ומשכנתאות וככל שתדעו פחות כך הם (הבנקים) מרוויחים יותר וכל זה על הגב שלכם. יועץ משכנתאות מהבנק שמוע לכם בחינם, דואג שתנאי העסקה להחזר המשכנתא תהיה לרווחתו של הבנק ולא שלכם אילו יועץ משכנתאות פרטי בעל אינטרס הפוך והוא בצד שלכם. הוא יעשה הכול על מנת שאתם תקבלו את תנאי המשכנתא הטובים ביותר והוא לא מחויב לשום בנק כך שהוא יכול להציע לכם עסקה טובה הרבה יותר מיועץ משכנתאות של הבנק שעובד לטובת הבנק הספציפי שמעסיק אותו. בנוסף, כשניגשים לבנק עם יועץ משכנתאות פרטי, הבנק משנה את התייחסותו והוא מבין כי התהליך מלווה באיש מקצוע שמכיר בדיוק איך הדברים פועלים גם מהצד השני (של הבנק).
מהו שכר הטרחה של יועץ משכנתאות?
יועץ משכנתאות גובה את שכרו בהתאם למורכבות התיק, על כל פנים מדובר בשכר טרחה של כמה אלפי שקלים שמהם תצטרכו להיפרד. זה אולי ישמע כמו מחיר גבוה אך חשוב לזכור אתם הולכים לקראת התחייבות ארוכת שנים בעלת משקל מאוד כבד על כסכם או ליתר דיוק חשבון הבנק שלכם. יועץ משכנתאות זו הוצאה שאולי לא תכננתם אך מנגד הוא יכול לגרום לכם לחיסכון משמעותי ביותר לאורך חיי המשכנתא.
מתי משלמים יועץ למשכנתאות?
כל יועץ יכול להגדיר את תנאי התשלום עבור שירותים שהוא מעניק ללקוחותיו כראות עיניו. ישנם הדורשים את התשלום בתחילת התהליך, ישנם שמחלקים לתשלומים בהתאם להתקדמות התהליך וכן הלאה. אנחנו מבינים את החשש של מבקשי המשכנתאות כי יפנו ליועץ שילווה אותם לבנק, ישלמו לו כמה אלפי שקלים ולבסוף הכסף ילך לטמיון כי לא אושרה המשכנתא לרכישת הנכס. אנחנו מאנ"ש משכנתאות מעניקים ללקוחותינו תנאי תשלום נוחים ביותר.
האם ההחזר לבנק הוא קבוע?
לא. סכום החזר המשכנתא משתנה בהתאם לסכום שלוויתם ולתנאים שנקבעו בזמן החתימה. למעשה החזר משכנתא משתנה מלקוח ללקוח כי לכל אחד ישנה ההכנסה שלו, לכל אחד ההתחייבויות שלו ולכן זה משפיע ישירות על אפשרויות ההחזר שהבנק יכול לתת ללקוחותיו. רצוי להחזיר את המשכנתא מהר ככל הניתן וכך לחסוך בתשלום הריבית המתלווה למשכנתא עצמה, אך חשוב לא להתחייב על סכום שלא ניתן לעמוד בו לאורך התקופה.
איך לבחור ביועץ משכנתאות?
אל תלכו בעיניים עצומות, רכישת דירה ולקיחת משכנתא אלו שני דברים בעלי משמעות כבדה מאוד לאורך שנים בחייכם ולכן חשוב למצוא את היועץ שילווה אתכם בצורה הטובה ביותר עבורכם. ראשית, אין חכם כבעל ניסיון לכן היעזרו בבני משפחה וחברים שלקחו יועץ משכנתאות שליווה אותם בלקיחת משכנתא או מחזור המשכנתא ותשאלו את דעתם ליועץ (או שלא). שנית, תנהלו שיחה עם היועץ, במהלך השיחה אתם תגבשו את דעתכם האישית על היועץ אם הוא מקצועי בעיניכם(אתם יכולים לחקור מעט על נושא המשכנתאות ע"מ שתוכלו לשאול אותו שאלות מקצועיות כדי לבחון אותו בתשובותיו ובידע שיש לו)בנוסף, תשימו לב אם הוא מקרין לכם ביטחון לאורך השיחה ואם אתם מתחברים אליו.
היכן אתם נותנים שירותי ייעוץ משכנתאות?
משרדינו ממוקמים בירושלים אך אנחנו מעניקים שירותים נרחבים ללקוחותינו בפריסה ארצית. ניתן להגיע לפגישה במשרדינו אך 95% מלקוחותינו מעדיפים את שירות ה VIP שאנחנו מעניקים להם באמצעות פקס, אימייל ודואר, כך שהם אינם צריכים לבזבז שעות על הכבישים.
מיהם הלקוחות שלכם?
אנחנו מספקים שירותים לקשת רחבה של לקוחות, מלקוחות פרטיים ועד לקוחות ציבוריים. לקוחות מסורבים ומוגבלים, לקוחות המעוניינים במחזור משכנתא או איחוד הלוואות, פנסיונרים, יזמים, קבוצות רכישה ועוד.
מתי מומלץ לפנות לבנק?
חשוב לפני שמתחילים בתהליך הרכישה רצוי לגשת לבנק על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא, כך תקבלו אומדן ליכולתכם הכלכליות למימון הרכישה.
ישנו בנק מומלץ למשכנתאות?
אי אפשר לומר שישנו בנק אחד שהוא טוב למשכנתאות. הבנקים דואגים לשנות את הנהלים שלהם כל הזמן וכשאלו משתנים גם התנאים שאתם יכולים לקבל עבור המשכנתא משתנים. על מנת שתבחרו בבנק שמציע לכם את התנאים הטובים ביותר עליכם לגשת למספר בנקים, לקבל מכל אחד מהם הצעה ולערוך השוואה בין ההצעות. זכרו לבדוק את ההצעות בסמוך לרכישה כיוון שהנהלים והתנאים יכולים להשתנות בחודשים בהם אתם מחפשים את בית חלומותיכם.
זה לא כאב ראש לערוך השוואה בין כל הבנקים?
ראשית ההשוואה היא הכרחית, שכרו שאתם הולכים להתחייב על סכום לא מבוטל. שנית, אתם בהחלט לא צריכים לפנות לכל הבנקים. יועץ משכנתאות מכיר את הלך הרוחות והוא מתעדכן באופן שוטף בנהלים המשתנים של הבנקים, לכן מספיק לפנות לשניים – שלושה בנקים על מנת שיכולת המיקוח של היועץ תהיה נטויה לטובתכם.
מה עושים במקרה של סירוב מהבנק?
הבנק דחה? אל דאגה ישנם בנקים אחרים שניתן לפנות אליהם ויתכן כי אחד מהם יאשר את המשכנתא. יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי ידע לנתב את הדברים לטובתכם.
איזו משכנתא טובה יותר, צמודה למדד או לא צמודה?
אין תשובה גורפת לשאלה הזו, היתרונות של כל משכנתא בין אם היא צמודה למדד ובין אם לא משתנים בהתאם למספר פרמטרים שיש לחשב כשלוקחים משכנתא כמו: לכמה זמן לקחים את המשכנתא? מה סכום המשכנתא? מהו גובה הסיכון שלוקחים? ועוד. יועץ משכנתאות יבחן יחד אתכם את כל הפרמטרים על מנת להמליץ לכם על המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם.
רגע, מה זה בכלל המדד ולמה הוא משפיע על המשכנתא?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת אחת לחודש את מדד המחירים לצרכן. שם למעשה הם מודדים את השינויים הכלכליים שסל המוצרים במשקי הבית בישראל עובר בכל חודש. לכן כאשר המשכנתא צמודה למדד סכום החזר המשכנתא ישתנה בהתאם לשינויי המדד. אם המדד עלה, אתם תשלמו יותר ואילו הוא יורד תשלמו פחות על החזר המשכנתא.
לכמה זמן תקפה ההצעה של הבנק?
הצעת הבנק זהו למעשה האישור העקרוני והוא תקף במרבית הבנקים ל 24 ימים וישנם בנקים שאפילו מאפשרים תוקף ארוך יותר.
הנכס לא רשום בטאבו, מה עושים?
במקרה שהנכס טרם נרשם בטאבו, הבנק יקבל אישור זכויות בעלים מרשות מקרקעי ישראל ומהחברה המשכנת שמנפיקה אישורי רישום.
סכום הרכישה והערכת השמאי שונים משמעותית זה מזה, מה עושים עכשיו?
כאשר סכום הרכישה נמוך יותר מהערכתו של השמאי, מצבכם מעולה. במקרה ההפוך המצב יותר מורכב, אך ניתן לנקוט באמצעים זהירים שימנעו מצב שכזה. הבנקים בוחנים את הערכת השמאי ואת מחיר הרכישה ומעניקים משכנתא על הסכום הנמוך מבין השניים. במקרה שבו מחיר הרכישה גבוה מהערכתו של השמאי, יהיה עליכם להגדיל את ההון העצמי. כדי להימנע ממצב שכזה, מומלץ לפנות לשמאי בשלב מקדים על מנת לקבל הערכה מקצועית לפני שמבצעים את הרכישה.
האם ישנם מיסים שאצטרך לשלם?
ישנם צמד מיסים שיש לשלם על פי חוק בישראל בעסקאות נדל"ן באשר הן אלו מס רכישה ומס שבח. כאשר אתם קונים נכס עליכם מוטל לשלם מס רכישה בלבד. המס יכול להיות קבוע משווי הנכס או בשיעור מדורג. מס שבח הוא המס המוטל על המוכר והוא משלם לרשות מקרקעי ישראל עוד בטרם המכירה. ישנם מקרים בהם ניתן לקבל הקלות במס זה ואפילו פטור, יועץ מקצועי יוכל לבדוק את זכויות המוכר.