איך תוכלו לדעת אם תמהיל המשכנתא שלכם טוב לכם
כל אחד לפני שפונה לבנקים על מנת לבקש משכנתא עושה קצת שיעורי בית, קצת קורא באינטרנט (בדיוק כמוכם ברגע זה), פונה לחברים וקרובי משפחה שהיו בסרט הזה לפניכם, חוקר מסלולים ובוחן את האפשרויות שזמינות מבלי לעזוב את הספה. עכשיו כשיש בידכם מעט יותר מידע ממה שהיה לכם קודם לכן אתם יכולים להתחיל לברר אילו בנקים מציעים לכם מה ואיך לחשב את כל ההחזרים והריביות שהבנקים ידרשו מכם בכל חודש בחודשו לשלם לכם עבור המשכנתא שאתם מבקשם.
בעשור האחרון בנק ישראל הכניס הגבלות למבקשי המשכנתאות ולמעשה הגביל את סכום ההלוואה לשליש אחד בריבית פריים ואילו שני השלישים הנותרים בריבית (צמודה או לא צמודה למדד). ההחלטה נובעת לאחר שהבינו בבנק ישראל כי רבים מתעניינים ברכישת נכסים, מתחייבים לשנים רבות בהלוואות בעלות סיכון גבוה, עם ההחלטה שיצאה בשנת 2011 בנק ישראל מנסה לצמצם את שינויי הריבית ללקוחות הבנקים המבקשים משכנתאות.
אחד הדברים שמקשים על רבים לבחור את המשכנתא הטובה ביותר עבורם הוא ריבוי האפשרויות והדינמיות בנושא. מה שנכון היום למבקשי המשכנתאות לא בהכרח יישאר אטרקטיבי בעוד 5 או 7 שנים ומה שנכון למיכל הרווקה שעובדת בחברת היי טק לא בהכרח מתאים לרונן שהוא אבא לשלושה ילדים ואשתו מנהלת בית ספר. לכן, הרכבנו עבורכם 'טו דו ליסט' שיקל עליכם את התהליך במציאת המשכנתא המתאימה ביותר עבורכם.
לבחון את המסלולים:
- פריים – מסלול פריים הינו מסלול שאינו צמוד למדד ולכן הוא לא פעם חוסך לנו הרבה כסף. המדד הינו שכלול של סל שירותים ומוצרים שנקבעו מראש ובכל מספר חודשים בוחנים את עליית המוצרים הללו או ירידת מחיריהם. מומלץ לקחת את מסלול הפריים בהצעה המקסימלית של הבנק, קרי שליש מגובה המשכנתא.
- ריבית משתנה צמודה לממד – מסלול המאפשר יציאה אחת ל 5 שנים. מי שבוחר במסלול הפריים אינו יכול לקחת עוד מסלול בעל ריבית משתנה אך בגלל שניתן לצאת מהמסלול אחת לחמש שנים בנק ישראל לא מחשיב את המסלול למסלול משתנה. לכן מומלץ לבחון את שילוב המסלול ב 23% עד 30% בתמהיל.
- צמוד למדד – ישנם שינסו להוריד אתכם ממסלול זה אך לפעמים השילוב של המסלול (20% עד 25%) מאפשר לכם יותר תחושת יציבות מכיוון שהשינויים במסלול זה יחסית מינוריים.
- ריבית קבועה – לא לכולם המסלול הזה מתאים אך חשוב לבחון גם את האפשרות הזו. זהו מסלול הבטוח ביותר אך יחד עם זאת היקר ביותר ולכן אם שוקלים את האפשרות הזו מומלץ לבחור בה לתקופה קצרה ביותר.
לבחון את משך תקופת המסלול:
- את מסלול הפריים אפשר לפרוס לעשרות שנים ולכן השתדלו לבחור בהצעה הארוכה ביותר שהבנק יעניק לכם, כך תוכלו לפנות סכומים להחזר המסלולים האחרים שמיועדים לשני השלישים הנותרים.
- במסלול ריבית משתנה צמודה למדד אתם יכולים להיות מעט יותר גמישים אך חשוב לחשב זאת בזהירות. היות ואתם יכולים לבצע שינויים ולצאת מהמסלול כל 5 שנים אתם יכולים להחליט על החזר גבוה יותר אך מומלץ לא לעבור את תקופת הביניים שלא תשלמו מחירים גבוהים מאוד.
- בשונה ממסלול הפריים, מסלול צמוד מדד רצוי לבחון את פרק הזמן הקצר ביותר שתוכלו לעמוד בתשלום החלק הזה וכך להחליט על פרק הזמן וזאת משום שאתם רוצים לשלם פחות מדד.
- בריבית קבועה אתם למעשה משלמים ריבית גבוהה באופן משמעותי לכן תוכלו לשלב את המסלול הזה בתמהיל עד 20% ורק אחרי שבחנתם את יכולתכם להחזר הגבוה.
לבחון קנסות במקרה של פירעון מוקדם:
-
- ישנם בנקים רבים המציעים ללקוחותיהם החזר של משכנתא או חלק ממנה ללא קנס וחלק מחייבים בקנס. חשוב לבדוק את הנושא בכל אחד מהמסלולים בנפרד עוד לפני החתימה על התמהיל.
לסיכום, ערכנו עבורכם את רשימת המשימות צעד אחר צעד על מנת שתדעו מה לבדוק ואיך להרכיב תמהיל שנכון ליכולות שלכם ולצרכים שלכם. כשאתם בוחנים את האפשרויות והמסלולים חשוב לקחת בחשבון את סגנון החיים שלכם ושל כל בני המשפחה, גובה ההכנסות וההוצאות ברמה המדויקת ביותר שאתם יכולים לחשב, תבדקו את כל החסכונות שלכם, ניירות הערך והקרנות שעתידיות להיפרע וכן הלאה.
בניית תמהיל משכנתא מורכב משלבים רבים וחשוב לבצע את כל השלבים בצורה מדויקת ומחושבת. לכן אנחנו באנ"ש משכנתאות מתמחים בבניית תמהיל למשכנתאות ללקוחותינו בהתאם לסגנון חייהם, בהתאם להכנסותיהם, וההוצאות החודשיות שלהם ברמה הכללית ועד לאחרון הפרטים על מנת להרכיב את התמהיל באופטימלי ביותר עבורם. יחד אתנו תוכלו לחסוך זמן יקר בבניית התמהיל וחשוב אולי יותר תחסכו בכסף רב לאורך השנים בהחזרי המשכנתא שלכם.